Plusvalía municipal y terrenos que pasan de rústicos a urbanos: ¿Cuándo comienza a contar el reloj fiscal? A vueltas con el periodo de permanencia.
La Dirección General de Tributos (en adelante, DGT) ha resuelto en una reciente consulta vinculante un supuesto habitual cargada de implicaciones fiscales: la venta de un terreno que fue adquirido, ya sea a título oneroso (compraventa) o lucrativo (herencia o donación) con calificación rústica y que, años después, fue recalificado como urbano. A la hora de transmitir ese terreno, surge una cuestión clave para la liquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal: ¿desde cuándo se computa el periodo de generación del incremento de valor?
La DGT lo deja claro: a efectos del impuesto, el cómputo del incremento comienza en la fecha de adquisición, aunque en ese momento el terreno no tuviera la condición de urbano y por tanto no estuviese sujeto al impuesto. Lo relevante es que, en el momento en que se produce la transmisión, el terreno tenga esa condición urbanística. Es decir, la naturaleza rústica en origen no impide que ese momento inicial se utilice para calcular el periodo de tenencia a efectos fiscales.
Este supuesto es muy frecuente en procesos de transformación jurídica en los terrenos aportados en Juntas de Compensación, donde las parcelas aportadas tienen la consideración de rusticas, y posteriormente, mediante el sistema de reparcelación, son asignadas a los propietarios miembros de esa junta como parcela resultante.
No obstante, la normativa del impuesto establece un límite máximo de 20 años para calcular la base imponible, con independencia de cuánto tiempo haya pasado desde la adquisición. De este modo, aunque el propietario haya mantenido el terreno durante un periodo superior al indicado, solo se tendrá en cuenta el incremento de valor generado en las dos últimas décadas previas a la transmisión.
El hecho de que el terreno no fuera urbano en origen no impide que se considere que ha habido un incremento de valor sujeto al impuesto, siempre que sí lo sea en el momento del devengo. Así lo ha respaldado también la jurisprudencia, que ha fijado que lo determinante es la situación urbanística en el momento de la transmisión, no en momentos previos.
Esta doctrina aporta seguridad jurídica y uniformidad a un tipo de operaciones frecuentes, especialmente en contextos donde el planeamiento urbanístico evoluciona con lentitud. También sirve para corregir una creencia extendida entre algunos contribuyentes, que interpretan que el cómputo del impuesto solo debe iniciarse una vez el suelo se convierte formalmente en urbano, probablemente inducido por el propio nombre del impuesto (Impuesto sobre el incremente del valor de los terrenos de naturaleza urbana).
Desde el punto de vista práctico, este criterio puede resultar menos favorable para quienes confiaban en una reducción del periodo imponible. Si bien, cabe recordar tras la reforma normativa, el contribuyente tiene la posibilidad de optar entre dos métodos de cálculo para determinar la base imponible del impuesto: el método real, basado en la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del inmueble, y el método objetivo, basado en la aplicación de un coeficiente aprobado por el ayuntamiento sobre el valor catastral del suelo. Esta opción permite evitar una tributación desproporcionada en los casos en que no exista un incremento real de valor o cuando el método objetivo resulte más ventajoso.
En definitiva, esta interpretación de la DGT refuerza la idea de que lo determinante es la condición del terreno al momento de su transmisión, pero que el cómputo del tiempo puede comenzar mucho antes, desde la propia adquisición, siempre que no se supere el límite legal.
Pablo del Águila
Gerente en URBA Asesores de Gestión Urbanística
pdelaguila@urbamalaga.com